Interessi mutuo prima casa 2026: detrazione 19% e tetto 4.000 euro

Gli interessi passivi pagati sul mutuo per l’acquisto della prima casa sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi, fino a un tetto massimo di 4.000 euro di interessi annui. La detrazione massima effettiva è quindi di 760 euro all’anno (19% × 4.000). Non è una cifra enorme, ma è un diritto che molti mutuatari non sfruttano correttamente — o che calcolano male.

Il tetto di 4.000 euro: cosa include

Il tetto di 4.000 euro si applica agli interessi passivi e agli oneri accessori del mutuo. Gli oneri accessori includono: spese di istruttoria bancaria, perizia dell’immobile, imposta sostitutiva sul mutuo, quota degli onorari notarili relativa al contratto di mutuo (non all’atto di compravendita). Non include le spese per l’atto di acquisto dell’immobile, che hanno un regime diverso.

Se il mutuo è cointestato a due persone (es. due coniugi), il tetto di 4.000 euro si applica a ciascuno separatamente — possono quindi detrarre complessivamente fino a 8.000 euro di interessi, generando fino a 1.520 euro di detrazione totale tra i due.

I requisiti

Prima casa: la detrazione spetta solo se l’immobile acquistato con il mutuo è l’abitazione principale — quella dove il contribuente risiede anagraficamente entro 12 mesi dall’acquisto.

Mutuo ipotecario: deve essere un mutuo ipotecario, non un prestito personale o una cessione del quinto. Il mutuo deve essere stipulato per l’acquisto dell’immobile, non per ristrutturazione o liquidità.

Anno di stipula del mutuo: la detrazione spetta dall’anno in cui viene stipulato il contratto di mutuo, indipendentemente dall’anno di acquisto.

Come si calcola la detrazione reale

La detrazione non si calcola sulla rata del mutuo (che include quota capitale + quota interessi), ma solo sulla quota interessi. Nei primi anni di mutuo gli interessi sono più alti (il piano di ammortamento alla francese concentra gli interessi all’inizio); negli ultimi anni scendono.

Esempio: mutuo da 200.000 euro, tasso fisso 3%, 25 anni. Nel primo anno la quota interessi è circa 5.800 euro. Il tetto detraibile è 4.000 euro → detrazione: 4.000 × 19% = 760 euro. Al 10° anno la quota interessi scende a circa 4.300 euro — ancora sopra il tetto, detrazione ancora 760 euro. Al 20° anno gli interessi annui saranno circa 2.200 euro — sotto il tetto, detrazione: 2.200 × 19% = 418 euro.

Cosa succede se si vende la casa o si estingue il mutuo

Se si vende la prima casa e non si riacquista un’altra abitazione principale entro un anno, la detrazione decade dall’anno successivo alla vendita. Se si estingue anticipatamente il mutuo, la detrazione decade dall’anno dell’estinzione. Se si surroga il mutuo (si cambia banca mantenendo lo stesso importo residuo), la detrazione continua senza interruzioni.

Fonti: art. 15 comma 1 lettera b TUIR, Circolare AdE 17/E/2015. Aggiornato maggio 2026.